深圳地王大厦(实踩!深圳早期“地王”片区)
深圳地王大厦(实踩!深圳早期“地王”片区)
在深圳早期最值钱的片区里,这个城市更新项目到底会迎来怎样的发展?
出品 / 深圳乐居 ID: szhouse
作者 / Tsukiumi
今年上半年,罗湖备受瞩目的蔡屋围城市更新项目终于迎来新进展,不少媒体都在猜测,罗湖能否凭借这个旧改重回C位?
近期,有网友爆料,蔡屋围城市更新项目动工了。
该项目最早被纳入《2013年深圳市城市更新单元计划第一批计划》,更新方向拟为商业、文化、居住等功能。
蔡屋围城市更新项目经历了近8年的时间,然而,早在2019年11月,蔡屋围村旧改就被网友曝出了已经开始进入拆迁阶段,这次的动工消息,是离片区焕新更近了一步?还是有是一次“暂时的开工”?
蔡屋围片区曾是深圳的地王片区,深圳地王大厦和京基100都坐落于此。
乐居君带你实探“罗湖含金量最高的旧改”,看看如今的蔡屋围片区已经发展成怎样的模样?
进展速度不一:深南东路以南,拆迁进行时
蔡屋围城市更新统筹片区项目位于罗湖区桂园街道,主要包括蔡屋围城中村(清庆、南村、新围)、晶都酒店、寰宇酒店、大剧院、农业银行、城建集团、滨苑小区等区域。
以深南东路为界,片区的进展程度有快有慢,深南东路以南,进展速度较快,深南东路以北,进展相对滞后。
深南东路以南主要分布有各种住宅小区、写字楼,例如:蔡屋围新十坊小区、蔡屋围新八九坊小区、金融中心大厦、都市名园、平安银行大厦、万象城和深圳书城等。
进展最快的部分还是金融中心大厦周边,已经有不少车辆和施工队在现场工作。
被围栏围起来的还有一栋老旧建筑,但是墙体上已经写下了“拆”字,预计近期内即将被拆除。
另外,轨道11号线二期工程正在施工中。
项目更新单元用地面积336760.5㎡,拆除用地面积266729.5㎡,开发建设用地面积180404.0㎡(其中不含移交政府的商业用地6500㎡),地上计容积率总建筑面积2556700㎡,地上容积率13.75,加上地下商业建筑面积177100㎡,地下公共配套建筑面积6000㎡。
项目实施主体为深圳市京基房地产股份有限公司。
京基集团在深圳布局的城市更新项目较多,如水贝村、珠光村、上步埔尾巴登片区、大梅沙村、京基木棉湾旧改等。
京基在深圳已立项(计划公告)的项目共有十几个,主要分布于罗湖、南山、宝安和龙岗等区。
1年未有大动静:深南东路以北,进展相对滞后
蔡屋围旧改中深南东路以北,周边商业和写字楼较为成熟,有地王大厦、京基100、KKmall等配套。
去年4月,乐居君就曾实踩过这里,经过了近1年的时间,还是未有大型施工动静。
(2020年4月摄)
(2021年7月摄)
(2020年4月摄)
(2021年7月摄)
(2020年4月摄)
(2021年7月摄)
乐居君询问了城市更新办公室的工作人员何时拆迁,对方表示:“时间还不太清楚,但已经开始了。”
周边中介也表示:“蔡屋围旧改这边已经没有房屋在出租了,想租房只有附近未拆的小区有房源。”
片区不少居民疲倦于旧改将近8年的等待时间,此前采访中就有一位疑似兼职中介的小区保安向乐居透露:“我手上有套回迁房,之前的业主有卖出过,但等待时间太长了,第二位业主又想进行转手。”
虽然这边旧改进展缓慢,但是也并非一直不变,围栏围起来的部分开始变多,城中村内也开始有挖掘机动工过的痕迹,但是乐居君实探时,施工已停止了一段时间。
蔡屋围旧改历程也是较为艰难,仅签约都耗费了超一年的时间,来看一下蔡屋围城市更新统筹片区项目旧改进度一览:
2013年8月,蔡屋围城市更新统筹片区被正式立项并纳入《2013年深圳市城市更新单元计划第一批计划》予以公告,拟更新方向:商业、办公、居住、教育、医疗等功能。
2017年4月,蔡屋围城市更新统筹片区规划(草案)公示。
2018年5月,蔡屋围城市更新统筹片区首个更新项目城建大厦启动开工奠基仪。
2019年5月,蔡屋围城市更新私宅物业签约仪式正式启动。仪式的启动意味着历时5年多的蔡屋围城市更新项目正式进入实施阶段。
2019年11月,蔡屋围村旧改已经开始进入拆迁阶段。
2020年3月25日,深圳市蔡屋围实业股份有限公司《致南村、南村西业主的告知函》(简称《告知函》)显示:
蔡屋围村城市更新私人业主签约自2019年5月10日正式启动以来,蔡屋围新围七、八、九、十坊和清庆新村的签约积极性普通较高。而南村签约率仅为78.57%,签约率远远落后于新围七、八、九、十坊和清庆新村。
2021年6月21日 ,罗湖区桂园街道蔡屋围城市更新统筹片区城市更新单元一期子项目A地块,实施主体确认为京基。
去年4月,片区均价为5.5万/㎡,而附近不少住宅价格挂牌价很高,比如,京基100大厦二手房均价是8.2万/㎡,荔湖花苑也达到了8.7万/㎡。
今年二手房指导价出炉后,京基100大厦二手房均价显示为是8.06万/㎡,荔湖花苑为8.5万/㎡。
可以看出来,片区二手楼盘价格与1年前市场挂牌价相差不大。
按照最早规划的版本,晶都酒店、寰宇酒店拆迁后将建设一栋760米、一栋608米高的超高层摩天地标写字楼。
但最新优化方案显示,该地块建筑限高改为500米,建设后仍为可以成为罗湖地标性的项目。
未来蔡屋围城市更新项目完成后,是否会给片区带来新的活力?罗湖会重新繁荣起来吗?你怎样看?
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